申請人：許**。
被申請人：岳陽縣自然資源局，住所地：岳陽縣榮家灣街道辦事處天鵝中路69 號。
法定代表人：付鸞生，局長。
第三人：岳陽縣房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心，住所地：岳陽縣榮家灣街道辦事處賀坪路36號
法定代表人：胡朝陽，主任
第三人：吳*。
第三人：喬**。
申請人許**不服被申請人岳陽縣自然資源局（以下簡稱縣自然資源局）作出的湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)證，于2025年9月30日向本府申請行政復議，本府于10月13日決定受理，因本案情況復雜，于2025年12月1日決定延期30日，并依法組織了聽證，現(xiàn)已復議終結(jié)。
申請人復議請求：1.請求岳陽縣行政復議機關(guān)根據(jù)《中華人民共和國行政復議法》第三十條之規(guī)定，受理申請人的行政復議申請書；
2.請求確認被申請人的行政行為無效并予以撤銷，即確認2023年7月11日被申請人登記在吳*名下的湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)證無效、予以撤銷；因為此不動產(chǎn)證所載住宅的原房主喬**2000年把此宅賣給了吳*方，吳付清了房款，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，此宅產(chǎn)權(quán)屬于吳*方；決不允許本案第三人吳*及其家屬以無效的湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)證做盾牌，阻擋縣法院對被執(zhí)行人吳*方的執(zhí)行工作；
3.請求責令被申請人在行政復議機關(guān)制定行政復議決定書后20天內(nèi)重新作出符合事實真相的行政行為，即把錯誤地登記在吳*名下的榮家灣三致富街（喬**）**室房產(chǎn)權(quán)登記到吳*方名下。
4.請求制作包括上述2、3兩項內(nèi)容的行政復議決定書。
申請人許**稱，1.申請人與被申請人行政復議的行政行為有利害關(guān)系，即2023年7月11日，被申請人的行政行為--錯誤地把榮家灣三致富街（喬**）**室房產(chǎn)權(quán)登記在吳*名下的行為（有證據(jù)四為據(jù)）嚴重損害了申請人的合法權(quán)益，二者之間存在因果關(guān)系。原來喬**于2000年把該房屋賣給了吳*方，兩人簽訂了房屋買賣協(xié)議，買主吳*方向賣主喬**付清了1.3萬元房款，（有證據(jù)一、證據(jù)二為證）；僅因當時吳*方不愿交產(chǎn)權(quán)過戶稅費而房產(chǎn)證仍在喬家中，《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規(guī)定“自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！彼�，2000年以來，該房產(chǎn)權(quán)屬于吳*方。若無被申請人的錯誤登記，2025年6月至9月縣法院執(zhí)行法官找持有房產(chǎn)證的喬**取得喬書面確認該房產(chǎn)權(quán)屬于吳*方的文字材料后，縣法院就會依據(jù)最高人民法院法釋[2020]21號第二條規(guī)定對該房采取查封、凍結(jié)措施，被執(zhí)行人吳*方妻子劉玲不愿該房屋被査封、凍結(jié)，他們就會向法院交納執(zhí)行標的金額，申請人就會收回吳*方的債務(wù)款。因為被申請人在2023年7月11日把事實上屬于被執(zhí)行人吳*方的該房產(chǎn)權(quán)錯誤地登記在吳*名下，所以被執(zhí)行人吳*方之妻以吳*不動產(chǎn)證作盾牌，阻撓縣法院執(zhí)行，損害了申請人許**的合法權(quán)益。故可認定縣法院對被執(zhí)行人吳*方房產(chǎn)的執(zhí)行受阻礙、申請人許**合法權(quán)益受損害的直接原因就是被申請人2023年7月11日錯誤的行政行為。申請人合情合理合法地請求行政復議機關(guān)責令被申請人糾正錯誤，撤銷登記在吳*名下的不動產(chǎn)證，把該房產(chǎn)權(quán)名副其實地登記到吳*方名下。
2.2023年7月11日，被申請人把三致富街（喬**）**室房產(chǎn)權(quán)登記在吳*名下的行政行為不僅造成了很壞的結(jié)果，而且其行政行為產(chǎn)生過程中存在三個嚴重錯誤：
�。�1）主要事實不清，證據(jù)不足；被申請人單位的登記員沒有弄清三致富街（喬**）**室房屋早被喬**2000年賣給了吳*方，2023年喬**沒有把該房賣給吳*的主要事實；因申請人6月下旬多次電話向喬**詢問過，喬都說2023年沒有把該房賣給吳*，更沒有收吳*7萬元房款。房屋產(chǎn)權(quán)過戶辦證應(yīng)當有兩個證據(jù)：一是原產(chǎn)權(quán)證，此證當時有；二是應(yīng)有合法的房屋買賣合同，但當時沒有合法的房屋買賣合同；兩個證據(jù)缺一個，這就是證據(jù)不足。
（2）適用的依據(jù)不合法：2023年7月11日，吳*申請辦理不動產(chǎn)證時，交給被申請人單位的《岳陽縣存量房買賣合同》（合同編號MMHT******，下文稱283號合同）是沒有事實根據(jù)的虛假合同，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規(guī)定，283號虛假合同無效。被申請人把無效的283號虛假合同作為吳*2023年7月11日辦理房產(chǎn)交易過戶辦證的適用依據(jù)，這顯然是不合法的（283號合同見證據(jù)三）。
�。�3）違反法定程序，即被申請人違反了國務(wù)院修訂的《不動產(chǎn)登記暫行條例》的第十八條之規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當按照下列要求進行查驗：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等申請材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定�！睂鴦�(wù)院行政法規(guī)要求做好的三項查驗工作，被申請人只做好了（一）項，沒有做或沒有做好（二）、（三）兩項查驗工作。按照國務(wù)院規(guī)定，先應(yīng)做好三項查驗工作，查驗無誤之后再填寫發(fā)放不動產(chǎn)證。被申請人沒有做好兩項查驗工作，就草率地給吳*填寫發(fā)放了不動產(chǎn)證，這就是違反法律程序。如果被申請人認真查驗，就會發(fā)現(xiàn)吳*所持材料（283號合同）是沒有事實根據(jù)的虛假合同，而虛假合同是違背《中華人民共和國民法典》的無效合同；被申請人也就不會把三致富街（喬**）**室房屋的產(chǎn)權(quán)錯誤地登記在吳*名下了。
綜上所述，被申請人被吳*串通岳陽縣房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心工作人員鄒玄炮制、并被鄒玄加蓋“岳陽縣房屋交易備案專用章”的 283號虛假合同所欺騙，違反國務(wù)院修訂的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，沒有弄清主要事實，沒有認真查驗辦證依據(jù)，在2023年7月11日錯誤地把榮家灣三致富街（喬**）**室房屋產(chǎn)權(quán)登記在吳*名下；這次錯辦的不動產(chǎn)證充當了為被執(zhí)行人吳*方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的工具阻礙法院執(zhí)行的盾牌，嚴重損害了申請人許**的合法權(quán)益。
行政復議機關(guān)是落實人民政府有錯必糾政策，確認被申請人行政行為是否違法有錯的職權(quán)機構(gòu)；申請人懇請你們履行職能，根據(jù)《中華人民共和國行政復議法》第六十四條、第七十五條之規(guī)定，依法作出行政復議決定書，支持申請人的全部請求。
被申請人縣自然資源局答復稱：一、被答復人許**不是本案利害關(guān)系人，不是適格申請人。本案系撤銷不動產(chǎn)登記糾紛行政復議，有權(quán)提復議的申請人必須是有行政法上利害關(guān)系的當事人，具體到本案即需要申請人與案涉房屋權(quán)屬（在物權(quán)方面）有利害關(guān)系，是房屋權(quán)屬權(quán)利人，才適格。然許**并非案涉不動產(chǎn)權(quán)利人，既不是原產(chǎn)權(quán)人，也不是現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人。其與案涉不動產(chǎn)權(quán)屬不存在任何關(guān)系。其僅僅是現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的父親的債權(quán)人，并且該債權(quán)屬一般債權(quán)，與案涉房屋權(quán)屬無關(guān)。因此，其不是行政法意義上的利害關(guān)系人，不是本案適格申請人，其無權(quán)提起本次行政復議。復議機關(guān)應(yīng)駁回其復議申請。
二、答復人不是本案適格被申請人。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第六條第二款：縣級以上地方人民政府應(yīng)當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作。第七條不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。關(guān)于印發(fā)《岳陽縣不動產(chǎn)登記中心職能配置、內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制機構(gòu)規(guī)定》的通知，岳縣編發(fā)｛2020｝3號第三條：縣不動產(chǎn)登記中心主要職責：（二）負責全縣不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的政策咨詢、調(diào)查確權(quán)、一同受理、審核和登簿發(fā)證工作。不動產(chǎn)登記的主體是岳陽縣不動產(chǎn)登記中心（該單位為獨立法人），而不是答復人。并且案涉不動產(chǎn)權(quán)證書也是由岳陽縣不動產(chǎn)登記中心獨立制作并頒發(fā)。如果當事人認為該登記有誤，并且其是適格的申請人（事實上本案被答復人不是適格申請人），其也應(yīng)向發(fā)證機關(guān)岳陽縣不動產(chǎn)登記中心主張權(quán)利，而不是答復人。因此，答復人不是本案適格被申請人。
三、案涉不動產(chǎn)登記系岳陽縣不動產(chǎn)登記中心依法登記，并無違法之處。案涉不動產(chǎn)登記系岳陽縣不動產(chǎn)登記中心2023年7月11日根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》“依申請登記”原則和法定登記程序完成的登記行為，由不動產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)人和買方現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)證明材料共同當場面簽，由岳陽縣房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心對房屋買賣合同進行備案后，依法進行不動產(chǎn)登記并頒發(fā)證書，是產(chǎn)權(quán)交易雙方真實意愿的體現(xiàn)。以上行為，均依法進行。
四、被答復人如認為第三人串通損害其作為債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法典》提起民事訴訟維護其合法權(quán)益，而非行政復議訴訟綜上，被答復人不是本案適格申請人，答復人也不是本案適格被申請人，被答復人的訴求沒有事實和法律依據(jù)，望貴府依法裁決，駁回被答復人的復議申請。
第三人房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心答復稱，一、本次行政復議中的房屋產(chǎn)權(quán)歷史情況�！霸摲课荨庇�1990年7月15日辦理了初始登記，“該房屋”1990年7月15日至2023年4月12日期間的產(chǎn)權(quán)登記人一直為喬**；于2023年4月12日喬**和吳*雙方在縣政務(wù)中心申請辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶后，產(chǎn)權(quán)登記人變更為吳*。
二、本次行政復議中的房屋交易合同情況。1.房屋交易合同的必要性。按照2015年《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)〈房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導則〉的通知》（建辦房〔2015〕45號）文件中“第四章存量房轉(zhuǎn)讓管理的4.1和4.3條款”要求，岳陽縣房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心在辦理岳陽縣轄區(qū)內(nèi)存量房交易轉(zhuǎn)讓時要落實合同網(wǎng)簽管理，合同要維護交易雙方利益，確保合同的公平性。2.房屋交易合同的真實性。岳陽縣房地產(chǎn)交易大廳登記窗口工作人員負責核驗房源情況和購房資格的審核確認，再按照交易雙方需求和房源實際信息在合同網(wǎng)簽管理系統(tǒng)中填寫《岳陽縣存量房買賣合同》中的交易雙方的身份信息、交易的房屋信息、交易金額、支付方式等內(nèi)容�！洞媪糠抠I賣合同》模板是岳陽市統(tǒng)一制定，窗口操作人員無法修改合同條款，需填寫、補充的相關(guān)信息根據(jù)房源核查結(jié)果和交易雙方口述內(nèi)容錄入，系統(tǒng)生成正式合同后，一式三份打印交由交易雙方確認、在現(xiàn)場簽字蓋手印，再由工作人員加蓋“岳陽縣房屋交易備案專用章”進行合同備案，確保了合同的有效性和真實性。
三、對本次行政復議的意見建議1.“該房屋”在2023年4月12日申請由喬**轉(zhuǎn)讓給吳*時，產(chǎn)權(quán)人是喬**，并且“該房屋”處于未抵押、未查封、未凍結(jié)等狀況，屬于可正常交易轉(zhuǎn)讓狀態(tài)；在辦理交易合同備案時，《岳陽縣存量房買賣合同》是經(jīng)雙方確認后簽訂，并且雙方放棄了進行存量房交易資金監(jiān)管。因此“該房屋”在2023年4月12日辦理的產(chǎn)權(quán)變更登記行為是合規(guī)合法的，行政登記結(jié)果是真實有效的，不建議對“該房屋”于2023年4月12日辦理的產(chǎn)權(quán)變更行政行為進行行政復議。
2.“該房屋”從初始登記開始至2023年4月12日交易轉(zhuǎn)讓期間，與許**和吳*方兩人在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門沒有任何產(chǎn)權(quán)登記記錄。因此與“該房屋”沒有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的人員不能對2023年4月12日產(chǎn)權(quán)變更登記行政行為進行復議，建議駁回該行政復議申請。
第三人吳*、喬**經(jīng)本府通知，但均未提交書面答復。
經(jīng)審理查明，申請人許**因與吳*方之間存在民間借貸糾紛向岳陽縣人民法院提起民事訴訟，該院于2020年7月24日作出（2020）湘0621民初**號民事判決書，后許**向該院申請強制執(zhí)行，該院查到吳*方名下無可執(zhí)行財產(chǎn)，于2021年9月18日出具（2021）湘0621執(zhí)**號執(zhí)行裁定書裁定終結(jié)執(zhí)行程序。后岳陽縣法院執(zhí)行局于2025年9月10日調(diào)查第三人喬**核實到，2000年喬**將岳陽縣榮家灣鎮(zhèn)三致富街**室房屋出售給吳*方，由吳*方支付13000元購房款給喬**，雙方僅簽訂了協(xié)議，并沒有辦理案涉房屋的過戶轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。2023年4月12日，喬**與吳*方的兒子吳*就案涉房屋簽訂了《岳陽縣存量房買賣合同》，雙方約定的轉(zhuǎn)讓成交價格為人民幣柒萬元整，但吳*并未實際支付柒萬元購房款給喬**，喬**、吳*當日在岳陽縣不動產(chǎn)登記中心辦理了案涉房屋的過戶轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，該房屋現(xiàn)已登記在第三人吳*名下。申請人許**認為因該行政行為影響了其債權(quán)執(zhí)行，損害了其合法權(quán)益于2025年9月30日以岳陽縣自然資源局為被申請人、岳陽縣房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心及吳*、喬**為第三人向本府申請行政復議。
認定上述事實的證據(jù)有，1.關(guān)于印發(fā)《岳陽縣不動產(chǎn)登記中心職能配置內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定》的通知；2.岳陽縣不動產(chǎn)登記申請書；3.岳陽縣存量房買賣合同；4.宗地圖、房屋分層分戶平面圖；5.稅收完稅證明（3張）、中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)；6.岳陽縣自然資源局土地出讓（轉(zhuǎn)讓）稅費征繳明細表；7.土地估價結(jié)果報告單；8.國家稅務(wù)總局岳陽縣稅務(wù)局存量房交易計稅價格結(jié)果通知單；9.湖南增值稅普通發(fā)票；10.岳陽縣不動產(chǎn)稅費繳納審核單；11.房屋所有權(quán)證（岳縣房字第3389號）；12.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表；13.土地登記審批表；14.婚姻詢問筆錄；15.岳陽縣不動產(chǎn)登記詢問筆錄；16.不動產(chǎn)權(quán)證書/登記證明遺失（滅失）聲明（喬**）；17.不動產(chǎn)權(quán)證書遺失聲明；18.湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)權(quán)證書；19.岳陽縣不動產(chǎn)登記情況表；20.（2021）湘0621執(zhí)**號執(zhí)行裁定書；21.潘春華證明；22.湖南省岳陽縣人民法院問話筆錄；23.案涉房屋初始登記至2023年4月12日產(chǎn)權(quán)變更登記記錄。
本府認為，本案的爭議焦點為：1.被申請人縣自然資源局是否為適格被申請人；2.湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)證是否合法。
關(guān)于焦點1，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第六條第二款第六條之規(guī)定：“縣級以上地方人民政府應(yīng)當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督�！钡谄邨l第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理”根據(jù)上述規(guī)定及岳陽縣人民政府的機構(gòu)職能設(shè)置，岳陽縣自然資源局是本行政區(qū)域內(nèi)法定的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負有依法履行不動產(chǎn)登記職責的行政主體資格。其下屬事業(yè)單位岳陽縣不動產(chǎn)登記中心受其委托具體承辦登記事務(wù)，相關(guān)法律后果應(yīng)由岳陽縣自然資源局承擔。案涉不動產(chǎn)權(quán)證書亦加蓋縣自然資源局不動產(chǎn)登記專用章。因此，岳陽縣自然資源局是作出本案被申請復議行政行為的行政機關(guān)，是本案適格的被申請人。
關(guān)于焦點2，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”規(guī)定，在本案中，因第三人喬**與案外人吳*方雖簽訂了案涉房屋的買賣合同，但并未辦理房屋預(yù)告登記或不動產(chǎn)登記等法律意義上的房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，此房屋所有權(quán)仍屬于第三人喬**。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十八條之規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當按照下列要求進行查驗：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定�！�。在本案中，第三人吳*與喬**在第三人縣房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心簽訂岳陽市統(tǒng)一制定的《岳陽縣存量房買賣合同》，合同雙方當場簽字按手印，被申請人不動產(chǎn)登記中心對當事人提交的合同、完稅證明及案涉房屋設(shè)計的抵押、查封情形等進行了審查，在審查無誤的情況下為雙方辦理了不動產(chǎn)過戶登記，被申請人的不動產(chǎn)登記行為并無不妥。
至于，申請人許**認為第三人吳*、喬**簽訂的《岳陽縣存量房買賣合同》系虛假合同，申請人如與案涉房屋的不動產(chǎn)登記行為有利害關(guān)系，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條“當事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟�！币�(guī)定先向人民法院提起民事訴訟，若法院確定吳*與喬**之間的買賣合同無效，再依照法院判決提起行政訴訟或行政復議。
綜上，岳陽縣自然資源局作出的湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)證認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用依據(jù)正確，內(nèi)容適當。據(jù)此，本府依據(jù)《中華人民共和國行政復議法》第六十八條之規(guī)定決定如下：
維持被申請人岳陽縣自然資源局作出的湘（2023）岳陽縣不動產(chǎn)權(quán)第**號不動產(chǎn)證的行政行為。
本決定書自送達之日起生效。申請人許**如不服本決定，可自收到本決定書之日起15日內(nèi)向汨羅市人民法院提起行政訴訟。
岳陽縣人民政府
2026年1月8日