岳縣建字〔2025〕14號 A1類 同意公開
成江鵬委員：
您提出的《關(guān)于提高岳陽縣小區(qū)物業(yè)公司管理服務(wù)水平的提案》收悉�，F(xiàn)答復(fù)如下：
一、關(guān)于“確立服務(wù)標準，強化監(jiān)管力度”的建議
1.制定完善服務(wù)規(guī)范。目前，岳陽縣物業(yè)服務(wù)收費堅持服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與收費標準相匹配的原則，實行統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費政策，分級管理。2023年，縣發(fā)改、縣住建、縣市監(jiān)局聯(lián)合出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范岳陽縣物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》（岳縣發(fā)改價〔2023〕146號），并通過政府門戶網(wǎng)向社會公示，明確將物業(yè)服務(wù)細分為綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域衛(wèi)生，公共區(qū)域秩序維護，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護，公共部位、公共設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)維修服務(wù)五大部分，確保服務(wù)內(nèi)容與收費標準相匹配。
2.強化監(jiān)管與執(zhí)法。根據(jù)部門職責分工，由發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門共同負責城區(qū)內(nèi)政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準的制定，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，由市場監(jiān)督管理部門嚴格執(zhí)法，對違反相關(guān)法律法規(guī)和價格管理政策的行為進行監(jiān)督檢查和處罰。為提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與效率，切實保障居民權(quán)益，縣住建局正在開展為期兩年的“岳陽縣物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題集中整治專項行動”。此次行動聚焦物業(yè)企業(yè)履約不力、侵占公共收益等突出問題，縣住建局已成立專項工作組，暢通居民投訴建議渠道，確保居民訴求得到及時響應(yīng)與妥善處理，形成雙向互動、共同促進提升的良好局面。同時，縣住建局將加強與發(fā)改、市場監(jiān)管、街道和社區(qū)等單位的協(xié)作，探索建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量動態(tài)評價調(diào)整機制，確保服務(wù)、內(nèi)容與收費標準“三統(tǒng)一”，引導(dǎo)企業(yè)嚴格履行合同約定。針對投訴集中、服務(wù)質(zhì)量不達標的企業(yè)，縣住建局將重點督查整改，依法依規(guī)嚴肅查處，形成有效威懾力，推動全縣物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
二、關(guān)于“保障業(yè)主權(quán)益，提升服務(wù)透明度”的建議
1.完善業(yè)主大會與監(jiān)事會制度。目前，岳陽縣業(yè)主委員會個數(shù)呈上漲趨勢，縣住建局、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會按照職責職能，廣泛宣傳、跟蹤指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和運行工作。同時，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，鼓勵更多的黨員干部參與到業(yè)主委員會中，起到帶頭示范作用。
2025年2月27日，《岳陽市住宅物業(yè)管理若干規(guī)定》經(jīng)岳陽市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過，2025年3月27日湖南省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議批準，決定自2025年7月1日起施行。其第四條明確指出：“暫不具備成立業(yè)主大會條件的、具備成立業(yè)主大會條件但是確有困難未成立的，或者業(yè)主大會沒有能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會臨時代為履行業(yè)主委員會職責，兩年內(nèi)推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。縣住建局將積極對接省、市主管部門政策動向，進一步完善業(yè)主大會與監(jiān)事會制度。
2.公開費用收支情況。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《湖南省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。包干制下，業(yè)主向物業(yè)支付固定費用，盈虧由物業(yè)承擔，物業(yè)只需公示公共收益明細，業(yè)主可通過業(yè)委會監(jiān)督公共收益使用。酬金制則是從預(yù)收資金中按約定提取酬金給物業(yè)，其余用于合同約定支出，結(jié)余或不足由業(yè)主承擔。采用酬金制時，物業(yè)需建立收支臺賬，每年三月底前公布上一年度成本費用、公共經(jīng)營收支、公共水電分攤等詳細情況。為加強物業(yè)服務(wù)收費的透明度與合規(guī)性，縣住建局明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅項目內(nèi)顯著位置，采取公示欄、收費清單等方式，公布物業(yè)服務(wù)、停車及其他有償服務(wù)的收費項目、收費標準、收費方式和投訴電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督，增加透明度。并于2025年4月24日，在物業(yè)管理微信群發(fā)布《關(guān)于切實公開住宅小區(qū)公共收益信息的通知》（岳建函〔2025〕423號），要求轄區(qū)所有備案物業(yè)企業(yè)于5月31日之前完成公共收益信息的公示。同時，嚴格規(guī)范小區(qū)公共收益的管理和使用情況，對不按規(guī)定公布管理、使用公共收益情況或撤管時拒不移交公共收益余額的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責令限期整改，情節(jié)嚴重的，在信用檔案中作為負面信息記錄。同時，縣住建局物管辦深入每個小區(qū)進行物業(yè)收費專項檢查，并多次聯(lián)合縣市場監(jiān)督管理部門開展“雙隨機、一公開”抽查，對于未按規(guī)定公示收費信息、超出合同約定或公示收費項目標準收取費用等違法違規(guī)行為，縣住建局已及時約談了涉事物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并要求其限期整改到位，及時保障業(yè)主合法權(quán)益。
三、關(guān)于“推進信息化與智能化管理”的建議
1.建立物業(yè)管理信息平臺。目前，縣住建局正大力推行“湖南省房地產(chǎn)市場監(jiān)管平臺”，建立全縣統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺，提高管理效率和服務(wù)透明度�？h住建局已積極與物業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商等相關(guān)部門溝通，鼓勵并支持物業(yè)公司采用更先進的監(jiān)控設(shè)備，特別是具備大容量、易擴展存儲功能的硬盤錄像機，確保監(jiān)控視頻能夠長期、穩(wěn)定地保存，推進小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)的升級和改造工作。
2.推廣智慧社區(qū)建設(shè)。為順應(yīng)城市發(fā)展新趨勢，滿足居民對高品質(zhì)生活的需求，縣住建局將多維度、全方位推動小區(qū)智能化升級，為居民打造更加便捷、安全、舒適的居住環(huán)境。針對小區(qū)電動自行車、電動摩托車充電難和停放亂的問題，縣住建局大力推進充電停放設(shè)施建設(shè)。近兩年來，督促 全縣13個物業(yè)小區(qū)完成了20個充電棚、507個充電端口的建設(shè)任務(wù)，并配備了完善的消防安全設(shè)施，降低了因違規(guī)充電和停放引發(fā)的火災(zāi)等安全隱患。在住宅老舊電梯更新工作中，縣住建局多次要求物業(yè)公司提前謀劃，對小區(qū)內(nèi)老舊電梯進行全面排查和登記。同時，指導(dǎo)物業(yè)公司積極與業(yè)主溝通，做好政策宣傳和解釋工作，爭取全體業(yè)主的理解和支持，提前為電梯更新做好各項準備。
四、關(guān)于“加強培訓與指導(dǎo)，提升服務(wù)水平”的建議
1.組織專業(yè)培訓。針對物業(yè)管理工作復(fù)雜、焦點突出、業(yè)務(wù)性強的特點，縣住建局物管辦多次組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員參加業(yè)務(wù)培訓會議，邀請行業(yè)專家及資深從業(yè)者授課，定期向業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人員全面宣傳物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)與政策文件，并多次組織人員進入小區(qū)進行普法宣傳活動，通過線上線下相結(jié)合的方式，普及法律和政策知識，提升物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的法律素養(yǎng)和政策熟知率，推動物業(yè)管理向更加專業(yè)、規(guī)范的方向發(fā)展。
2.加強內(nèi)部管理與員工激勵�？h住建局鼓勵物業(yè)企業(yè)開展內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓，并多次參加其內(nèi)部培訓會議，為其提供必要的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和支持，形成內(nèi)外結(jié)合、持續(xù)學習的良好氛圍，全面提升員工專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)能力。
感謝您對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的關(guān)心和支持。
岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2025年5月12日
承辦負責人：許海峰
承辦人及聯(lián)系電話：萬岳敏 0730－7636288